Êtes-vous prêt à investir dans l'immobilier locatif ?

1. Question 1 sur 6

   Quelle différence y a-t-il entre le rendement brut et le rendement net d'un bien locatif ?

   Aucune, ce sont deux façons de dire la même chose Le net déduit les charges, la taxe foncière, l'assurance, la gestion et la vacance Le net est le rendement après remboursement du crédit Le brut se calcule sur le prix affiché, le net sur le prix négocié

   Explication. Le brut, ce sont les loyers annuels divisés par le prix d'achat. Le net retire ce que vous ne verrez jamais : charges non récupérables, taxe foncière, assurance, frais de gestion, travaux et périodes sans locataire. Entre les deux, il n'est pas rare de perdre deux points de rendement. Les annonces affichent toujours le brut.

2. Question 2 sur 6

   Qu'est-ce qui caractérise le régime de la location meublée non professionnelle au réel ?

   Un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers, sans autre calcul La possibilité d'amortir le bien et le mobilier, ce qui réduit fortement le résultat imposable Une exonération totale d'impôt pendant les cinq premières années Un plafonnement des loyers en contrepartie d'une réduction d'impôt

   Explication. L'amortissement du bien et du mobilier vient en déduction chaque année, ce qui fait souvent tomber le résultat imposable à zéro pendant des années. Attention toutefois : depuis 2025, les amortissements pratiqués sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. L'avantage reste acquis, seulement décalé dans le temps.

3. Question 3 sur 6

   Les intérêts de votre crédit immobilier sont-ils déductibles des loyers perçus ?

   Non, jamais Oui, au régime réel, en location nue comme en meublé Oui mais uniquement les cinq premières années Oui mais seulement en location nue au micro-foncier

   Explication. Les intérêts d'emprunt, comme les frais de dossier et l'assurance emprunteur, se déduisent dès lors que vous êtes au régime réel, en foncier comme en meublé. C'est précisément ce qui rend le réel presque toujours plus intéressant que le forfait quand l'achat est financé à crédit.

4. Question 4 sur 6

   Qu'appelle-t-on le cash-flow d'un investissement locatif ?

   Le loyer mensuel encaissé Ce qui reste, chaque mois, une fois le crédit, les charges et les impôts payés La plus-value espérée à la revente Le montant de l'apport initial

   Explication. C'est le chiffre qui décide si l'opération est tenable dans la durée. Un cash-flow négatif n'est pas disqualifiant en soi, à condition d'être choisi et absorbable tous les mois, y compris pendant une vacance locative ou l'année d'un gros ravalement. Un cash-flow négatif subi, lui, finit par forcer une revente au mauvais moment.

5. Question 5 sur 6

   Qui paie la taxe foncière et que devient-elle fiscalement ?

   Le locataire, elle est récupérable en totalité Le propriétaire au 1er janvier et elle est déductible des loyers au régime réel Le propriétaire, sans aucune déduction possible Elle est partagée à parts égales entre le bailleur et le locataire

   Explication. Elle est due par le propriétaire au 1er janvier et se déduit des loyers si vous êtes au régime réel. Seule la part correspondant à l'enlèvement des ordures ménagères est récupérable auprès du locataire. Dans un budget prévisionnel, comptez souvent l'équivalent d'un mois de loyer.

6. Question 6 sur 6

   Vous revendez un logement locatif avec une plus-value. Comment est-elle imposée ?

   Au prélèvement forfaitaire unique de 30 % À 36,2 %, soit 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec des abattements pour durée de détention Elle est exonérée dès la cinquième année de détention Au barème progressif de l'impôt sur le revenu, sans abattement

   Explication. Le taux de départ est de 36,2 %. Mais des abattements pour durée de détention s'appliquent : exonération d'impôt sur le revenu au bout de 22 ans, de prélèvements sociaux au bout de 30 ans. La durée de détention est donc un paramètre de rendement à part entière, pas un simple détail administratif.